Понятие инвестиционно-строительной деятельности и ее нормативно-правовое регулирование

Дата добавления: 2014-05-17 | Просмотров: 1724

Динамика курса рубля против $ есть функция двух производных:

• Инфляции
• Торговое сальдо

Коэффициент корреляции между значением торгового баланса и темпами изменения реального курса рубля за 4 года 0,9812.

y – темп изменения реального курса руб.

X_{1 –} значение торгового баланса

X_{2 –} годовая добыча нефти.

Понятие инвестиционно-строительной деятельности и ее нормативно-правовое регулирование

Строительство считается одной из ведущих отраслей, влияющей на развитие материальной базы всего производственного и непроизводственно­го потенциала страны. Устойчивый рост строительнойотрасли, обуслов­ленный значительной долей инвестиций в строительство.

Строительный комплекс сегодня - это множество самостоятельно хозяйствующих субъектов. Понятие «строительный комплекс» имеет несколько формулировок. По экономическому содержанию он представ­ляет собой систему овеществленного труда организаций, обеспечива­ющих материализацию капитальных вложений, создание новых и мо­дернизацию действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

В экономической литературе можно выделить две точки зрения по отраслевому составу строительного комплекса. В соответствии с первой объединяются предприятия отраслей «строительство» и «про­мышленность строительныхматериалов», ряд подотраслей и произ­водств других отраслей экономики страны, обеспечивающих строи­тельство предметами, средствами труда и услугами. Это ресурсный принцип. В соответствии с другой точкой зрения, группировка проис­ходит по целевому принципу: объединяют строительство и промыш­ленность строительных материалов. К ним же относят частично маши­ностроение, производящую специализированные средства труда для строительства, проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации, учебные заведения строительного профиля, материально-техническое снабжение строительства. Эти два подхода по-разному оп­ределяют состав строительного комплекса и вкладывают разный смысл в одни и те же термины. Разными терминами обозначаются одни ите же совокупности отраслей и предприятий, что приводит к выводу о необ­ходимости упорядочения терминологии.

В настоящее время выделяют два основных понятия: «инвестици­онный комплекс» и «строительный комплекс». Инвестиционный комп­лекс соответствует составу, определяемому с точки зрения ресурсного принципа. Поскольку создание части основных фондов происходит без опосредования строительным производством, то строительный комп­лекс входит в состав инвестиционного.

Инвестиции осуществляются в разных формах, важнейшим при­знаком классификации которых выступает объект вложения. По дан­ному признаку инвестиции делятся на финансовые и реальные.

Финансовые инвестиции включают в себя вложение средств в раз­личные финансовые активы: ценные бумаги, паи и банковские депозиты. Реальные инвестиции представляют собой совокупность вложений в реальные экономические активы: материальные ресурсы (элементы физического капитала, прочие материальные активы) или нематери­альные активы (научно-техническая, интеллектуальная продукция). Получение дохода от финансовых инвестиций не является основ­ной целью инвестиционно-строительной деятельности, поэтому будут рассматриваться реальные инвестиции, составляю­щие предмет строительства.

Процесс инвестирования в строительстве, как правило, представ­ляет собой вложение ресурсов в расчете на отдаленное будущее, т.е. инвестиции, имеющие срок действия более одного года, признаются долгосрочными. Под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (больше года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других организаций (Положение по БУ учет долгосрочных инвестиций № 160 от 30.12.93 – письмо Минфина). Эти инвестиции характеризуются такими признаками:

- создание или приобретение объектов, имеющих полезный срок работы более одного года;

- создание или приобретение объектов, предназначенных не для продажи;

- строительство или приобретение объектов, предназначенных для лизинга, сдачи в аренду;

-приобретение объектов в рамках девлоперской деятельности.

Инвестирование объектов осуществляется в рамках инвестици­онно-строительной деятельности, включающей следующие виды (рис. 1.1).

		Виды деятельности инвестиционно-капитального строительства

Рис.1.1. Виды деятельности инвестиционно-капитального строительства

Строительство объектов производственного и непроизводствен­ного назначения предусматривает строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также строи­тельство на новой площадке предприятия такой же или большей мощ­ности взамен ликвидируемого, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция предусматривает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением

основных технико-экономических показателей: количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительно­го объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способ­ности; или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Расширение объектов предусматривает строительство дополни­тельных производств на действующем предприятии, а также строитель­ство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадок. Расширением является и строительство филиалов произ­водств, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

Модернизация предусматривает выполнение работ по улучшению технико-экономических характеристик предприятия, здания, сооружения.

Перевооружение объектов предусматривает выполнение комплек­са мероприятий по повышению технико-экономического уровня от­дельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, автоматизации производства, модернизации оборудования.

Поддержание мощностей предусматривает выполнение работ по возобновлению выбывающих в процессе производственной деятель­ности основных фондов, необходимых для поддержания достигнутого уровня производства.

Девелоперская деятельность — совокупность организационных дей­ствий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований недвижимости.

Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора ли­зинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных до­говором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Концессионная деятельность — система отношений, главным в ко­торых является передача на определенный срок государством соинвестору только прав на строительство, владение, управление объектом, как правило дороги, и получение прибыли от его эксплуатации.

Инвестиционно-строительная деятельность как процесс обуслов­лена необходимостью вовлечения большого количества субъектов хо­зяйствования со свойственными им экономическими интересами, за­частую носящими противоречивый характер.

Заказчик – уполномоченное на то инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта (ФЗ – 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Согласно ФЗ – 39 заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не яв­ляющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения вложениями на период и в пределах полномочий, кото­рые установлены договором и (или) государственным контрактом в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации.

Предметом деятельности заказчика является строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий или сооружений, проведение капитального ремонта.

Основные функции и задачи заказчика в процессе реализации ин­вестиционных проектов устанавливаются в договорах между заказчи­ком, инвестором и подрядчиком, а у заказчика, совмещающего функ­ции инвестора и подрядчика, - распорядительными документами.

Основными задачами заказчика по управлению инвестиционным проектом являются:

- на стадии подготовки инвестиционного проекта: выбор площадки для строительства, получение всех необходимых разрешений и согласований, предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изго­товителей и поставщиков оборудования, экспертиза проекта;

- на стадии реализации инвестиционного проекта: подготовка строительной площадки, разработка и утверждение проектно-сметной документации, выбор (как правило, на конкурсной основе) исполнителей на по­ ставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и за­ключение договоров, поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов, контроль качества работ и приемка выполненных работ, сдача объекта в эксплуатацию, передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям, контроль качества произведенных работ в период гарантийной эксплуатации.

Однако с термином – заказчик – во многих нормативных документах наблюдается большая путаница.

В ряде нормативных документов органов исполнительной власти предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов и контроля за его ходом, именуется застройщиком (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций) либо заказчиком- застройщиком (Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом).

Однако застройщиком в соответствии с действующим законодательством именуется лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (Градостроительный кодекс РФ). Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом участке многоквартирных домов.

Таким образом, основной отличительный признак застройщика – владение (на праве аренды или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.

Инвестор – физическое и юридическое лицо, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляемые капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. (ФЗ-39).

Основной функцией инвестора является финансирование строи­тельства по следующим схемам:

- оплата авансом всей суммы договорной стоимости строительства;

- оплата авансом части стоимости строительно-монтажных ра­бот (долевое строительство, ипотека);

- оплата фактически осуществленных строительно-монтажных работ.

Инвестор, самостоятельно определяя объемы и направления ин­вестиций, заключая договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ и контролируя их целевое использование, обла­дает правом владения, пользования и распоряжения объектами, закон­ченными строительством, а также правом на передачу по договору сво­их прав физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления..

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вклад­чиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого дру­гого участника инвестиционно-строительной деятельности.

Подрядчик – физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами.

Основная функция подрядчика - производство строительно-монтажных работ и сдача в эксплуатацию строительной продукции.

Строительно-монтажные работы– строительные работы по возведению зданий и сооружений и по монтажу энергетического, технологического и другого оборудования.

Основными задачами бухгалтерского учета долгосрочных инве­стиций в строительство являются:

- формирование информационной базы в разрезе долгосрочных инвестиций в объекты строительства для принятия управленческих ре­шений;

- осуществление контроля за наличием и использованием долго­срочных инвестиций;

- своевременное, полное и достоверное отражение инвестиций, расходов, связанных с организацией строительства и осуществлением строительно-монтажных работ по их видам и учитываемым объектам;

- обеспечение контроля за ходом и качеством выполнения строи­тельно-монтажных работ, вводом в действие объектов строительства;

- правильное определение иотражение инвентарной стоимости объектов строительства.

Отношения между субъектами инвестиционно-строительной дея­тельности осуществляются на основании договоров, заключаемых между ними в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время к ним относят:

- договор на реализацию инвестиционного проекта или инве­стиционный проект, или инвестиционный контракт;

- договор о совместной деятельности или договор простого това­рищества;

- договор долевого участия (инвестирования);

- договор долевого участия в строительстве как агентский до­говор;

- договор цессии или уступки права требования доли;

- договор строительного подряда.

Порядок заключения договора определяется в соответствии с законодательством РФ, в ГК РФ договору строительного подряда посвящена глава 37 «Подряд», которая включает в себя форму расчетов, стоимость строительства, а также другие условия его выполнения. Основные условия договора подряда представлены в табл.1.1.

Таблица 1.1

Основные условия договора подряда

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются смета и техническая документация. С точки зрения законности осуществления строительства и оплаты выполненных строительных работ это значит, что все выполненные подрядной организацией объемы работ должны быть обеспечены необходимой документацией. В строительном комплексе для определения комплекта документов, необходимых для осуществления строительства, используется термин проектно-строительная документация.

Проектно-сметная документация состоит:

- из локальных сметных расчетов и локальных смет;

- объектных смет;

- сметных расчетов на отдельные виды затрат;

- сводки затрат;

- сводного сметного расчета.

Локальные сметные расчеты и локальные сметы.При разработке локальных сметных расчетов и локальных смет определяется стоимость отдельных видов работ и различных затрат. Для этого все данные груп­пируются в разделы по отдельным конструктивным элементам здания, видам работ и устройств. Такая группировка должна соответствовать технологическим особенностям строительства. Например, локальный сметный расчет может иметь такие разделы: земляные работы; фун­даменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия, перего­родки; полы и основания.

Стоимость работ и материалов в локальных сметных расчетах и ло­кальных сметах определяется на основе сборников государственных эле­ментных сметных норм (ГЭСН-2001) и других сметных нормативов.

Стоимость строительства в локальных сметах может определяться различными метолами:

- ресурсный;

- базисно-индексный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне.

На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов, дифференцированная по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод - это суммирование стоимости работ и затрат, исчисленных в базисном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, связанных с изменениями цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы.

Метод применения банка данных о стоимости раннее построенных или запроектированных объектов – это использование при проектировании объекта стоимостных данных по раннее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сме­тами), включает в себя прямые и накладные расходы, а также сметную прибыль.

Сметная прибыль может устанавливаться по рекомендуемым общеотраслевым нормативам в размере 50% от суммы оплаты труда ра­ботников или в размере 12% от суммы прямых и накладных расходов.

Если в локальной смете нет разбивки по разделам, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце сметы. Если в смете несколько разделов, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце каждого раздела и в целом по смете.

В конце локальной сметы или сметного расчета приводятся возвратные суммы. Это делается в том случае, если в результате выполненных работ остаются материалы или изделия, пригодные для повторной использования или реализации. Стоимость этих материалов и изделий определяется по цене возможного использования (продажи) за вычетом расходов по приведению их в состояние, пригодное для использования, и доставке на склад.

Объектные сметысоставляются в целом по строительному объекту. Данные в них переносятся из локальных сметных расчетов и локальных смет. При этом данные группируются в графы: «Строительные работы», «Монтажные работы», «Оборудование, мебель, инвентарь», «Прочие затраты».

В конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ прибавляются средства на покрытие лимитированных затрат, таких, как:

- стоимость временных зданий и сооружений;

- удорожание работ, выполняемых в зимнее время;

- резерв на непредвиденные работы и затраты.

Сводный сметный расчет.Последним в процессе подготовки сметной документации составляется сводный сметный расчет стоимости строительства, который является документом для начала финансирования строительства.

В сводный сметный расчет отдельными строками включаются итог по всем объектным сметным расчетам или сметам без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также по сметным расчетам на отдельные виды затрат. Сводный расчет составляется в текущем уровне цен.

Сводный сметный расчет разделяется по главам. В расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства выделяются следующие главы:

1)«Подготовка территории строительства»;

2) «Основные объекты строительства»;

3) «Объекты подсобного и обслуживающего назначения»;

4) «Объекты энергетического хозяйства»;

5) «Объекты транспортного хозяйства и связи»;

6) «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения»;

7«Благоустройство и озеленение территории»;

8) «Временные здания и сооружения»;

9) «Прочие работы и затраты»;

10) «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия»;

11) «Подготовка эксплуатационных кадров»;

12) «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В сводном сметном расчете подводятся итоги по каждому разделу, каждой главе, по сумме глав 1—7, 1—8, 1—9, 1—12 и после начисления резерва средств на непредвиденные работы и затраты — «Всего по смет­ному расчету».

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные сум­мы, которые складываются из возвратных сумм, указанных в локальных или объектных сметах и расчетах, НДС и др. Заказчик оплачивает вы­полненные работы по итоговой сумме в сводном сметном расчете за вычетом возвратных сумм.

Согласно ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять работы по строительству объекта в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работы, и сметой, определяющей цену объекта. Другими словами, без технической документации и сметы договор строительного подряда не может быть реализован, т.к. проектно – сметная документация содержит объем и стоимость строительных работ, приобретаемого оборудования, материалов, энергоисточников и других затрат и способствует более четкому определению обязанности участников инвестиционного процесса, связанного со строительством.

Техническая документация и смета должны соответствовать требованиям нормативных документов, регулирующих строительство, и заключаемому договору строительного подряда. В случае выявле­ния в ходе строительства необходимости проведения дополнительных строительно-монтажных работ следует предусмотреть в договоре воз­можность корректировки плановых данных и внести изменения в проектно-сметную документацию.