Договір оренди землі

Дата добавления: 2014-11-24 | Просмотров: 1587

Відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" договір орен­ди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування

земельну ділянку для господарського використання на обумовлений до­говором строк.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ді­лянки.

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити за­конам України.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

а) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) термін договору оренди;

в) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та поря­док внесення і перегляду);

г) цільове призначення, умови використання і збереження якості зем­лі;

д) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

є) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділян­ки;

є) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового по­шкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; ж) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбаче­них Законом, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконан­ня зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути па зміну або припинення договору оренди тощо).

Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Договір оренди земельної ділянки, що перебуває у власності грома­дян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному Законом.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель дер­жавної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконав­чої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).

Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду провадяться у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призна­чення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення про­екту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, зазначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.

Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення зе­мельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.

У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду одні­єї і тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власнос­ті, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок.

Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодав­ства про добросовісну конкуренцію.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнен­ня домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і дер­жавної реєстрації.

У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення до­говір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місце­вість).

Термін договору оренди земельної ділянки ( у тому числі й до на­стання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній ре­єстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реє­страції на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визнача­ються Кабінетом Міністрів України.

28. Право концесійного землекористування. Особливості укладення та змісту концесійного договору на землекористування.

У Статті 94 Земельного кодексу зазначено: Право концесіонера на земельну ділянку:

1. Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом.

2. Види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом.

Концесія як форма підприємницької діяльності в сучасних умовах відроджується. Тому ЗК України передбачає можливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про концесії" від 16 липня 1999 р. концесія визначається як надання - з метою задоволення сус­пільних потреб уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на плат­ній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підпри­ємницької діяльності) права на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння), за умови взятгя суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатаціі) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого під­приємницького ризику.

Цим законом закріплено і перелік сфер господарської діяльності, для здійснення якої суб'єкти права державної чи комунальної власності можуть надаватися в концесію. До них, зокрема, відносяться: водопос­тачання; відведення та очищення стічних вод; надання послуг міським громадським транспортом; збирання та утилізація сміття; надання по­слуг, пов'язаних з постачанням споживачам тепла; будівництво та екс­плуатація автомобільних доріг, об'єктів дорожнього господарства, інших дорожніх споруд; будівництво та експлуатація шляхів сполучення; будів­ництво та експлуатація вантажних і пасажирських портів; будівництво та експлуатація аеродромів; надання послуг у сфері кабельного телеба­чення; надання послуг зв'язку; транспортування та розподіл природного газу; виробництво або транспортування електроенергії; будівництво жи­лих будинків; використання об'єктів соціально-культурного призначен­ня; створення комунальних служб паркування автомобілів тощо.

Серед об'єктів права державної чи комунальної власності, що можуть надаватися в концесію, закон називає майно підприємств, які є цілісними майновими комплексами, законсервовані об'єкти, що можуть бути до­будовані з метою їх подальшого використання для надання послуг, пов'язаних із задоволенням громадських потреб, тощо.

Якщо у зазначених випадках для здійснення концесійної діяльності необхідні земельні ділянки, то вони надаються на умовах оренди на строк

дії концесійного договору. Використання на умовах оренди земельної ділянки фактично обслуговує концесійний договір, а сама земельна ді­лянка не є об'єктом концесії. У зв'язку з цим ч. 1 коментованої статті ЗК передбачено, що порядок надання концесіонеру в оренду земельної ді­лянки встановлений саме нормами земельного законодавства, зокрема ст. 124 ЗК. Згідно з вимогами даної статті передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здій­снюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Дещо інший зміст зафіксовано у ч. 2 коментованої статті, якою вста­новлено, що виключно законами мають визначатися види господарської діяльності (яка є значно ширшою, ніж концесійна діяльність), для яких земельні ділянки можуть надаватися у концесію. У цих випадках об'єктом концесії виступає конкретна земельна ділянка.

Серед видів господарської діяльності ст. З Закону України "Про концесії" називає, зокрема, будівництво та експлуатацію автомобільних доріг, об'єктів дорожнього господарства, інших дорожніх споруд; будів­ництво та експлуатацію шляхів сполучення; будівництво і експлуатацію вантажних і пасажирських портів; будівництво та експлуатацію аеропор­тів тощо.

На розвиток Закону "Про концесії" був прийнятий спеціальний За­кон України "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобіль­них доріг" від 14 грудня 1999 р. Ним встановлено, що об'єктом концесії є автомобільна (позаміська) дорога загального користування, що пере­буває у державній власності.

29. Права та обов'язки землекористувачів та межі їх належного здій­снення.

Право користування земельною ділянкою — це юридично забезпечена можливість суб'єкта здійснювати господарське та інше безпосереднє використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ матеріального та нематеріального характеру від корисних властивостей землі.
Користування наданою земельною ділянкою — не тільки право, а й обов'язок землекористувача. При цьому він повинен забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Якщо землекористувач не виконує цей обов'язок, то для нього наставатимуть негативні наслідки.
Право на безпосередню експлуатацію земельної ділянки передбачає наявність у постійного землекористувача ряду конкретних суб'єктивних прав. Перелік останніх зумовлений цільовим призначенням земельної ділянки. Згідно зі ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. В одних випадках зазначені права зумовлені основною метою землекористування, в інших — сприяють тією чи іншою мірою П досягненню. Крім того, слід мати на увазі, що по-перше, не кожному землекористувачеві належать всі без винятку права; по-друге, право на використання, наприклад, торфу, лісових угідь, водних об'єктів та ін., які розташовані у межах земельної ділянки, не входить до змісту власне права землекористування, оскільки воно існує щодо інших об'єктів природи, а не землі.
Наведений перелік прав землекористувачів не є вичерпним. Він може уточнюватися з точки зору як розширення, так і обмеження приписами спеціальних законів, які регламентують діяльність цих суб'єктів.
Усю сукупність закріплених законом прав землекористувачів з урахуванням їх змісту можна поділити на дві групи — права у сфері ефективного використання земельних ділянок і права у сфері реалізації інших майнових та немайнових прав.
До першої групи прав належать: самостійне господарювання на землі, використання у встановленому порядку для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісових угідь, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі. Другу групу прав постійних землекористувачів становлять такі права: власності на посіви і насадження, сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; на спорудження жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.
Сутність права самостійного господарювання на землі полягає в тому, що конкретний землекористувач за своїм волевиявленням, самостійно визначає напрями своєї виробничої та іншої діяльності, спосіб використання земельної ділянки в межах її цільового призначення та умов надання земельної ділянки. Планування та реалізацію такої діяльності землекористувачі здійснюють самостійно.
Право землекористувача використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі полягає в тому, що відповідно до Кодексу України про надра (ст. 23) він у межах наданої йому земельної ділянки має право без отримання спеціального дозволу (ліцензії) та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф. За умови розміщення на земельних ділянках постійних землекористувачів лісових угідь та водних об'єктів вони мають право користуватися земельними ділянками лісового та водного фондів згідно з лісовим та водним законодавством.
Право землекористувачів на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом, означає, що перелік таких випадків має бути визначений тільки законом. За ст. 156 ЗК України землекористувачі мають таке право, зокрема при вилученні сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасовому зайнятті сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; неодержанні доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки та ін.
Відповідно до цільового призначення та з урахуванням умов надання земельної ділянки землекористувач має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Спорудження будівель та споруд землекористувач має здійснювати у встановленому порядку, зокрема за наявності дозволу органів архітектури та ін. Слід зазначити, що земельний закон фактично виходить із презумпції належності постійному землекористувачеві будівель і споруд, зведених ним на земельній ділянці, отриманій у постійне користування, та посівів і насаджень сільськогосподарських та інших культур, а також виробленої сільськогосподарської продукції.
Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ст. 152 ЗК). Усі права землекористувачів здійснюються ними тільки в порядку, встановленому законом. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню. Способи захисту земельних прав закріплені ст. 152 ЗК України.
Здійснення прав землекористувачем передбачає дотримання ним певних обов'язків, пов'язаних з використанням конкретних земельних ділянок. Обов'язки землекористувачів передбачені Земельним кодексом та нормами інших законів. Зокрема, перелік, закріплений ст. 96 ЗК України, включає обов'язки: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Наведений перелік не є вичерпним. Закон може встановлювати й інші обов'язки землекористувачів.
За змістом усі обов'язки постійних землекористувачів можна поділити на три групи: у сфері ефективного використання земельних ділянок (наприклад, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням); у сфері відтворення і комплексної охорони земель (наприклад, додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля); у сфері реалізації інших майнових та немайнових обов'язків (наприклад, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів).
Можлива класифікація обов'язків землекористувачів і за іншими підставами. Так, можна виділити групу обов'язків, об'єктом яких є надана в користування земельна ділянка (забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно сплачувати земельний податок; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Самостійну групу обов'язків землекористувача становлять його обов'язки перед власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок (додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон). До третьої групи обов'язків землекористувачів належать обов'язки щодо додержання вимог законодавства про охорону довкілля.
Серед обов'язків землекористувачів особливо акцентується увага на забезпеченні використання землі за цільовим призначенням та додержання вимог законодавства про охорону довкілля. Нецільова експлуатація землі заборонена і тягне за собою для землекористувача негативні наслідки. Так, відповідно до ст. 141 ЗК України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування цією ділянкою. Особи, винні у невиконанні вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, притягуються до адміністративної відповідальності.
Своєчасна сплата земельного податку постійними землекористувачами — це їх самостійний обов'язок, оскільки згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Своєчасність сплати земельного податку означає, що він має бути сплачений у строки, визначені Податковим Кодексом України.
Обов'язок землекористувачів додержуватися правил добросусідства випливає з вимог, закріплених статтями 103— 109 ЗК України.
Обов'язок підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі стосується перш за все землекористувачів, які використовують землі сільськогосподарського призначення.
Обов'язок землекористувачів своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів пов'язаний з тим, що згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру (п. 17) від 12 січня 1993 р., вони щорічно у встановлені строки повинні подавати уповноваженим органам звіти про зміни, що відбулися у складі земель, які перебувають у користуванні. Особи, винні у перекрученні даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, відповідно до ст. 211 ЗК України притягуються до відповідальності.
Використовуючи земельну ділянку, землекористувач зобов'язаний зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи в її межах. Цей обов'язок випливає з положень законів України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” від 23 грудня 1998 р., “Про меліорацію земель” від 14 січня 2000 р. та Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р.

30. Земельні сервітути, їх юридична природа та засади правового ре­гулювання.

Згідно зі ст. 98 ЗК Україниправо земельного сервітуту — це право власника (користувача) земельної ділянки на обмежене платне або без­оплатне користування суміжною земельною ділянкою або ділянками з метою усунення недоліків своєї ділянки. Сутність земельного сервітуту полягає у тому, що обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями усуває недоліки панівної земельної ділянки. Крім того, важливою умо­вою є те, що встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, прав володіння, користування та розпоряджання нею.

Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки земельні сервітути можуть бути по­стійними і строковими. До постійних належать земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність за­довольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Зокрема, до постійних земельних сервітутів належить прокладення власником (ко­ристувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом строкового земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельного обладнання і складування будівельних матеріалів з метою ремонту своєї будівлі на сусідній (обслуговуючій) ділянці. Дія даного земельного сервітуту припиняється одразу після закінчення бу­дівництва чи ремонту.

Звичайно, встановлення земельного сервітуту є обтяженням для об­слуговуючої земельної ділянки і певною мірою може в чомусь унемож­ливлювати її використання, але найголовніше є те, що встановлення земельного сервітуту не повинно позбавляти власника обслуговуючої ді­лянки жодної з його правомочностей, які передбачені правом власності.

На практиці при встановленні земельного сервітуту мають врахову­ватись інтереси власника (користувача) панівної ділянки та власника (користувача) обслуговуючої, суміжної ділянки. Встановлення в кожно­му конкретному випадку земельного сервітуту має передбачати такий ва­ріант, при якому власник (користувач) обслуговуючої ділянки буде мати якнайбільше можливостей вилучати корисні властивості зі своєї ділян­ки, задовольняючи власні інтереси.

Аналогічно римському праву в Україні визнано, що сервітут стано­вить різновид майнових прав. Це є суттєвим визнанням, оскільки на сер­вітут поширюються всі інші норми та ознаки майнового права.

Суб^’єктами сервітуту слід вважати власників майна, обтяженого сер­вітутом, з одного боку, та осіб, що здійснюють право сервітуту, - з іншого. За чинним законодавством це повинні бути громадяни чи юридичні осо­би - власники чи користувачі земельної ділянки або іншої нерухомос­ті. Як і майновий сервітут римського права, сервітут українського права установлюється на користь визначеної земельної ділянки чи іншої неру­хомості.

В якості об^’єкта сервітуту в українському праві вважаються земельні ділянки.

Право земельного сервітуту визначається не лише як право на майно, а й більш конкретно, як право обмеженого користування чужими земель­ними ділянками.

Так, згідно з вимогами Земельного кодексу України земельним серві­тутом є право обмеженого користування чужими земельними ділянками, встановлене для однієї особи або декількох осіб (приватний земельний сервітут) чи для необмеженого кола осіб (публічний земельний серві­тут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. В разі недосягнення такої згоди, рішення приймається у судовому поряд­ку за позовом особи, що вимагає встановлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.

За призначенням Земельним кодексом України встановлюються такі види земельних сервітутів:

· проходу - право проходу або проїзду на велосипеді через чужу зе­мельну ділянку;

· проїзду- право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;

· інженерної комунікації- право прокладання та експлуатації держав­них, комунальних та приватних ліній електропередачі, зв^’язку, трубо­проводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку; водопроводу - право проводити на свою земельну ділянку воду з чу­жої водойми або через чужу земельну ділянку;

· водостоку - право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;

· водозабору - право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;

· водопою - право поїти свою худобу та право прогону худоби, що веде через водойми;

· прогону худоби - право прогону худоби та проходу через чужу зе­мельну ділянку;

· пасовища - право сінокосу та випасу худоби на чужій земельній ді­лянці в періоди, що відповідають місцевим умовам та звичаям; будівництво - право зведення будівель та споруд на власній земель­ній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку, або будівель та споруд, що нависають над сусідньою земельною ділянкою на відпо­відній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земель­ній ділянці;

· ремонтно-будівельної смуги - право встановлення будівельних ри­штувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту бу­дівель та споруд;

· охорони довкілля - право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля; вилову риби з берега водного об'єкта;

· проведення науково-дослідних робіт - право тимчасового користуван­ня земельною ділянкою для проведення науково-дослідних робіт; інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.