Терминологический словарь.

План

1. Понятие договора аренды. Объекты и субъекты аренды.

2. Порядок заключения договора аренды, его условия.

3. Правовое регулирование лизинговых операций в Украине.

1. Понятие договора аренды. Объекты и субъекты аренды

В первом вопросе раскрывается правовая основа арендных отношений, а также сущность аренды.

Аренда, согласно ст.2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 14 марта 1995 года – это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Договор имущественного найма (аренды) широко применяется в гражданском обороте, особенно в отношениях между субъектами предпринимательской деятельности по сдаче в аренду строений, нежилых помещений, транспортных средств, строительных машин и механизмов, временно неиспользуемого оборудования.

Все хозяйственные операции, связанные с арендными отношениями, можно подразделить на:

─ аренду государственного имущества;

─ аренду имущества не государственной формы собственности;

─ аренду имущества граждан;

─ аренду земли.

Арендные отношения регулируются главой 25 ГК и специальными ст. 256-260; 262-276, но кроме норм ГК отдельные виды имущественного найма регулируются специальными нормативными актами, которыми является:

─ закон об аренде;

─ закон о лизинге;

─ закон об аренде земли;

─ постановление кабинета Министров Украины № 786 и другие документы.

Основные принципы арендных отношений:

─ арендные отношения имеют исключительно договорной характер;

─ аренда предполагает передачу имущества для временного пользования;

─ использования имущества есть платное, что обеспечивается арендной платой в установленных размерах;

─ аренда предполагает передачу имущества в срочное пользование. После окончания срока пользования, договор прекращается;

─ арендные отношения могут быть разорваны по инициативе одной из сторон, в случае нарушения тех или иных обязательств.

─ арендная плата, сроки пользования могут быть изменены лишь по соглашению сторон, в одностороннем порядке условия договора изменить нельзя;

─ законами не устанавливается форма арендной платы (денежной или товарной).

Основными объектами арендных отношений являются: земля, имущество государства, граждан, юридических лиц, хозяйственные объекты.

Субъектами арендных отношений являются: арендодатель (наёмодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодатели:

─ Фонд государственного имущества Украины и его региональные отделения;

─ Органы, уполномоченные Верховной Радой и А.Р. Крым, органы местного самоуправления;

─ Предприятия.

Арендаторы:

─ хозяйственные общества;

─ юридические и физические лица, включая иностранные государства и лица без гражданства;

─ международные организации.

2. Порядок заключения договора аренды, его условия.

Во втором вопросе на конкретном примере раскрывается порядок заключения договора (аренда государственного имущества) и условия его заключения.

Так, например, существенными условиями договора аренды государственного и коммунального имущества являются:

1. Объект аренды (состав и стоимость имущества с учётом индексации). В соответствии с требованиями Методики №29 состав и стоимость арендованного имущества определяются на основании данных полной инвентаризации. Акт инвентаризации прилагается к договору, о чём делается запись в тексте договора;

2. Срок, на который заключается договор аренды;

3. Арендная плата с учетом ее индексации. Арендная плата является платежом, который вносит арендатор арендодателю независимо от ре­зультатов хозяйственной деятельности.

Статьей 19 Закона об аренде установлено ограничение размера годовой арендной платы только за пользование целостным имущественным комплексом или его структурным подразделением - в пределах 10 % его стоимости. Если же арендатор определяется на конкурсных началах, условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.

При аренде недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества, как государственного, так и предприятий других форм собственности, арендная плата устанавливается по согласованию сторон.

Также следует предусмотреть формы арендной платы. Как правило, арендная плата устанавливается в денежной форме, но стороны могут догово­риться о плате в натуральной или денежно-натуральной форме. В одностороннем порядке изменять размер арендной платы нельзя. Но арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по не зависящим от него обстоятельствам изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или суще­ственно ухудшилось состояние объекта аренды.

Согласно пункту 6 статьи 19 Закона об аренде взыскание задолженности по арендной плате осу­ществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

4. Порядок использования амортизационных отчислений.

В пункте 3 статьи 23 Закона об аренде сказано, что амортизационные отчисления на арендо­ванные целостные имущественные комплексы пред­приятий, их структурные подразделения начисляет и оставляет в своем распоряжении арендатор.

Амортизационные отчисления на арендованное недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество начисляет и оставляет в своем распоряжении предприятие, хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратизации), на балансе которого находится это имущество.

Амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

5. Восстановление арендованного имущества и условия его возврата.

В случае улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя за счет собственных средств арендатор имеет право оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему ущерба.

Если такие улучшения отделить невозможно, арендодатель обязан компенсировать арендатору его затраты, если иное не предусмотрено договором. При расторжении договора аренды либо истечении срока его действия и отказе от его продления арендатор обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, предусмотренных договором аренды.

6. Выполнение обязательств.

В договоре определяются сроки и другие усло­вия выполнения обязательств сторонами. Так, согласно статье 18 Закона об аренде арендатору может быть вменено в обязанность использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятель­ности предприятия, а также своевременно вносить арендную пату в полном объеме и т. д.

7. Ответственности сторон.

В ряде статей Закона об аренде определена ответственность сторон. В статье 13 указанного Закона сказано, что если арендодатель в сроки и на условиях, определенных договором аренды, не передаст арендатору объект аренды, то арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи объекта и возмещения убытков, причиненных задержкой передачи, или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему невыполнением договора аренды.

При присоединении предприятия или его структурного подразделения к арендатору согласно соответствующему решению органа управления арендатора последний становится правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия и несет ответственность по его обяза­тельствам (ст. 14 и 15 Закона об аренде).

Арендодатель несет риск случайной гибели или повреждения объекта аренды, если иное не установлено договором аренды (ст. 24 Закона об аренде).

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона об аренде, если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине.

За невыполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несут ответственность, установленную законодательными актами Украины и договором (ст. 29 Закона об аренде).

8. Страхование арендатором взятого им в аренду имущества.

Арендатор обязан застраховать арендованное имущество в пользу той стороны договора аренды, которая берет на себя риск случайной гибели или повреждения объекта аренды (п. 2 ст. 24 Закона об аренде).

Кроме перечисленных в Законе об аренде существенных условий, стороны в договоре аренды могут предусмотреть другие условия. Указанный Закон не запрещает арендатору передавать арендованное имущество в субаренду, кроме передачи целостных имущественных комплексов. Однако тут имеется оговорка: "...если иное не предусмотрено договором аренды". Следовательно, условие сдачи арендованного имущества в субаренду должно быть оговорено в договоре аренды (ст. 22 Закона об аренде). Такие условия, как: кто несет риск случайной гибели или повреждения объекта аренды, возмещает ли арендодатель арендатору согласованные улучшения арендованного имущества и т. д., должны быть оговорены в до­говоре аренды.

Условия договора аренды являются действующими на весь срок договора аренды и остаются неизменными, даже если после его заключения законодательством устанавливаются правила, которые изменяют положение арендатора.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами тек­ста договора.

Реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий и расторжения договора аренды.

Приказом Фонда государственного имущества Украины от 19.04.96 г. № 457 утвержден типовой договор аренды государственного имущества. При заключении договора аренды государственного и коммунального имущества используется указанный типовой договор.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР

АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

г. Днепропетровск1 Октября 2003 года

Трикотажная фабрика, в дальнейшем име­нуемый Арендодатель, в лице директораСавченко Виктора Ивановича, действующего на осно­вании Устава, с одной стороны, и 000 "Аликон.". в дальнейшем именуемый Арендатор, в лице директора Петренко ИванаНиколаевича, дей­ствующего на основании Устава, с другой сторо­ны, заключили настоящий Договор о нижеследую­щем: