П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.


Дата добавления: 2014-11-24 | Просмотров: 536


<== предыдущая страница | Следующая страница ==>

 

Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании - деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.

2. Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.

Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.

Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.

При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.

 

Судебная практика

 

Абз. 23 Постановления Президиума ВАС РФ от 20.01.2009 N 9392/08.

 

3. Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает.

Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.

4. Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).

Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.

 

Судебная практика

 

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)

 

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.

5. Цена - существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется "концепция единого объекта недвижимости". По российскому праву, речь может идти только о принципе "единства судьбы недвижимости".

В современной России в силу условий исторического развития существует множество автономных объектов недвижимости. Постоянно встречается ситуация, когда земельный участок находится в собственности одного субъекта, а расположенные на нем объекты недвижимости - в собственности другого. В этих случаях согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости допускается по общему правилу без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А вот в тех случаях, когда собственник земельного участка является одновременно и собственником расположенной на участке недвижимости, применяется принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов". Земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, - самостоятельные объекты права собственности, но их "единая судьба" подразумевает, что отчуждаться они могут только вместе.


1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 | 115 | 116 | 117 | 118 | 119 | 120 | 121 | 122 | 123 | 124 | 125 | 126 | 127 | 128 | 129 | 130 | 131 | 132 | 133 | 134 | 135 | 136 | 137 | 138 | 139 | 140 | 141 | 142 | 143 | 144 | 145 | 146 | 147 | 148 | 149 | 150 | 151 | 152 | 153 | 154 | 155 | 156 | 157 | 158 | 159 |

При использовании материала ссылка на сайт Конспекта.Нет обязательна! (0.026 сек.)